深圳又誕生日光盤了？

虛晃一槍的 " 日光 "

據(jù)說，深圳今年第三個(gè)日光盤誕生了。

是位于深圳光明中心區(qū)的滿京華金碩悅府。

項(xiàng)目官方喜報(bào)顯示——大城悅啟，首開即罄。

有點(diǎn)出乎市場(chǎng)的預(yù)料，怎么粵海街道的牛盤翰熙典居沒日光，前海媽灣的灣啟紫荊府沒日光，怎么光明的項(xiàng)目就日光了？

難道僅一個(gè)周末，光明樓市就出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)？

如果不是，又是什么原因讓市場(chǎng)用一小時(shí)就搶光 81 套住宅？

從項(xiàng)目開盤情況來看，大概就能找到原因了。

81 套房源備案均價(jià)約 48451 元 /㎡，總價(jià)區(qū)間約 378 萬 ~771 萬，入圍客戶 316 批，登記比達(dá)到 1：4，似乎注定了 " 日光 "。

" 日光 " 的最大因素是項(xiàng)目推出的房源量并不多。

但是如果說，81 套房源也能算 " 日光 "，那么深圳 8 開盤當(dāng)天就賣掉 81 套住宅的新房，都應(yīng)該算 " 日光 " 盤。

要知道滿京華金碩悅府的前 5 批住宅，至今都還剩不少。

最早入市的一批房源，滿京華金碩華府 ( 2～3 棟 ) 704 套住宅，備案均價(jià)約 46569 元 /㎡，總價(jià)區(qū)間約 368 萬 ~721 萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，依舊還有 98 套未賣完。

2025 年 5 月 6 日入市的滿京華金碩臻府，備案均價(jià)約 54717 元 /㎡，總價(jià)區(qū)間約 686 萬 ~2440 萬，192 套住宅，截至 2025 年 6 月 30 日才賣出 82 套，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示還剩余 110 套住宅未售。

并且是否真的日光，三個(gè)月后住建相關(guān)備案平臺(tái)便可見分曉。

畢竟對(duì)市場(chǎng)虛晃一槍 " 日光 " 信號(hào)的項(xiàng)目，過去也并非沒有。

去年 11 月，位于坪山中心的 613 套房源取得預(yù)售，開盤時(shí)只拿出 163 套推售，并且稱開當(dāng)天 " 日光 "。

事實(shí)上，即便開盤已經(jīng) 221 天深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，也僅銷售 142 套，與 " 日光 " 的 163 套還相差 21 套。

所以，是否真誠日光，還要看后續(xù)的備案變化。

火熱選房的背后

雖然滿京華金碩悅府似乎點(diǎn)燃了深圳樓市的周末，但滿京華金碩悅府真的是 " 搶手的香餑餑 " 嗎？

到底是什么樣的理由讓 316 批客戶在面對(duì)開發(fā)商的重要告知，依舊在 1 個(gè)小時(shí)內(nèi)激情購房？

首先，滿京華金碩悅府這次推售的房源僅 81 套，部分房源已經(jīng)被回遷房業(yè)主提前選走。

這當(dāng)中就包含大部分優(yōu)質(zhì)樓層的優(yōu)質(zhì)朝向的戶型。

其次，滿京華金碩悅府這次推售，一紙重要事項(xiàng)告知書就將未來可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了 "81 位準(zhǔn)業(yè)主 "。

要知道，曾經(jīng) 2023 年滿京華金碩華府入市，推出保價(jià)促銷活動(dòng)，承諾客戶簽署《滿京華 · 金碩華府銷售價(jià)格保價(jià)協(xié)議》之日起，至滿京華 · 金碩華府全部住宅房源售罄之日止，降價(jià)則補(bǔ)差價(jià)。

從金碩悅府重要事項(xiàng)告知書可以看到，項(xiàng)目給出的不少告知提示，對(duì)準(zhǔn)業(yè)主們來說似乎并不友好——

1、關(guān)于項(xiàng)目的各項(xiàng)信息，置業(yè)經(jīng)理帶購房客戶實(shí)地查看并客觀地介紹了本項(xiàng)目相關(guān)情況，若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

2、項(xiàng)目規(guī)劃了約 1310 平方米 24 小時(shí)的開放公共空間，若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

3、項(xiàng)目總戶數(shù) 1259 戶，補(bǔ)償安置房 644 戶，普通商品房只有 536 戶，若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

4、項(xiàng)目配建機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)共 1333 個(gè) ( 含商業(yè)停車位 69 個(gè)，幼兒園停車位 7 個(gè) ) ，其中包括標(biāo)準(zhǔn)停車位 842 個(gè)、無障礙停車位 27 個(gè)、充電樁標(biāo)準(zhǔn)停車位 401 個(gè)。

5、項(xiàng)目 2 棟一單元為兩梯六戶，提示不排除高峰期可能存在較長候梯時(shí)間，若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

6、對(duì)于項(xiàng)目的得房率，1 棟一單元得房率約為 77%、1 棟二單元得房率約為 77%、2 棟一單元得房率約為 80%、2 棟二單元得房率約為 76%、3 棟得房率約為 76%；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

7、項(xiàng)目 2 棟與 3 棟之間最小樓間距約為 6.05 米；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

8、項(xiàng)目 2 棟一單元 01 與 07 戶型、02 與 03 戶型 03 與 05 戶型、05 與 06 戶型，存在對(duì)視情況，不排除會(huì)對(duì)住戶造成一定的視線、遮擋、隱私等影響；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

9、如洗地毯、磨刀、理發(fā)等物業(yè)費(fèi)用增加部分，每月 30 日前在預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)中按 10% 的比例提取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

10、項(xiàng)目后續(xù)如果增加或優(yōu)化部分交付設(shè)施，并且對(duì)業(yè)主開放是否接受增加或優(yōu)化部分交付設(shè)施的選擇權(quán)，業(yè)主只能選擇接受或不接受增加或優(yōu)化部分交付設(shè)施，且不能因此要求升級(jí)或指定增加或優(yōu)化部分交付設(shè)施的品牌或產(chǎn)品型號(hào)，或以此要求退房或主張任何形式的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

11、項(xiàng)目調(diào)整銷售價(jià)格，改變促銷優(yōu)惠內(nèi)容，業(yè)主不再擁有享受新促銷優(yōu)惠內(nèi)容的權(quán)利，保證不因此向開發(fā)商主張任何權(quán)利；若選擇 " 是 " 則代表知悉并認(rèn)可。

當(dāng)然，對(duì)于這樣的告知書，購房者有權(quán)選擇不簽署。

但若簽署，很顯然就代表業(yè)主們接受了這樣的告知提示。

那么，是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?cè)敢膺x擇一個(gè)回遷戶占比超過半數(shù)的新房？

是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?cè)敢膺x擇一個(gè)車位可能不夠的新房？

是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?cè)冈谖磥硇路宽?xiàng)目得房率大幅提升的背景下選擇一個(gè)得房率約 80% 的新房？

是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?yōu)橐粋€(gè)物業(yè)費(fèi)增加到 4.3 元 / 平 / 月的新房瘋狂？

是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?cè)敢獗ＷC即使項(xiàng)目促銷降價(jià)也放棄主張任何權(quán)利？

所以，又是什么樣的理由讓準(zhǔn)業(yè)主們?cè)诳戳酥匾马?xiàng)告知書后，讓 81 位準(zhǔn)業(yè)主依舊決心選房？

作者 | 飛天小女警